很多时候,开发商为了吸引眼球、尽快将所建房屋卖出去,可能会夸大广告或者做出一些不实的承诺,购房者等收到房子后发现实际与当初想象的根本不同。
根据相关法律规定:简而言之,如果售房广告构成要约,开发商不履行的,购房者可以要求承担违约责任。所谓要约,通俗理解就是,内容具体确定、神情严肃地表示一定会照此履行的意思表示。
规划范围,人们通常称为“红线”。售房广告对红线范围之外的区域做出承诺,对周边环境的描述和渲染,不能视为要约。
例如:开发商承诺小区周边有地铁、公园,或者承诺小区旁边有“24米宽的海滨休闲购物街”。这些宣传,若不属于商品房开发规划范围之内,则不能要求开发商针对这些内容承担违约责任。
房屋及相关设施,一般是开发商建造的建筑物、构筑物、绿化环境。例如小区内的车库、电梯、花园、水池等。但类似于“小区总占地面积”的广告宣传,由于不属于“房屋及相关设施”,不能纳入要约范围,也就不能要求开发商承担违约责任。《人民司法(案例)》在2009年第2期曾刊登过一则案例,开发商提供的鸟瞰图显示,购房者想要购买的这套房子东面视野开阔。合同签订后,开发商擅自在该房屋东面建了一堵风景墙,影响了采光和通风。法院认为视野、采光和通风就属于有重大影响的要素。
上述三个条件同时满足后,购房者就有可能要求解除合同,或要求继续履行,同时要求开发商承担违约责任、赔偿损失。
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