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房价上涨，出卖人违约拒绝卖房怎么办？
时间: 2020-12-10 16:11:35浏览次数：2116
基本案情
本案的当事人主要有买房人王某，卖房人杨某、某地产中介公司。2018年10月14日，王某与杨某、居间人某地产中介公司签订《房屋买卖合同》。合同约定王某购买杨某位于罗湖XX小区XX房屋一套，房屋总价为400万元，签订本合同时支付定金2万元，首付款260万元、拟贷款140万元，首付款支付时间为2018年11月16日，杨某于2018年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，王某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的10%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日王某按合同约定将定金20000元交予王杨，杨某为王某出具了定金收条。另，杨某、王某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，王某可以直接向杨某追偿。后王某将中介服务费2.3万元交予某地产中介公司。
同年11月初，王某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称，其亦证实杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房了，存在违约行为。杨某提出提出是因为王某未向其支付定金2万元，构成违约，故其可以解除合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同;同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因罗湖区房价上涨，涉案房屋亦增值。王某起诉至原审法院要求杨某支付违约金40万元，居间服务费23 000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金400 000元，赔偿居间服务费23 000元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。
律师说法
本案主要涉及卖方不同意履行合同，违约责任问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：
一是在买房人请求继续履行的情况下，法院一般支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人办理过户手续；
二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2、除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。
温馨提示
买房人在购买房屋时，要注意询问卖方是否拥有完全的处分权、以及查询是否处于抵押状态，以免第三人提出“确认合同无效之诉”等纠纷。另外，在合同中要明确约定违约责任，最好加上这一句：如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等）均由违约方承担。
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